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Locazione. Vizi della cosa locata ed eccezione di inadempimento. Massime

In tema di locazioni, al conduttore che assuma di non aver potuto godere del bene in maniera esauriente a causa dei vizi ivi riscontrati, è riconosciuto il diritto di chiedere una riduzione del canone in ragione dell’entità del mancato godimento. Nel contratto di locazione, difatti, l’eccezione del contratto non esattamente adempiuto, si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento di entrambe le parti e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. Orbene, ne deriva che il godimento protratto dell’immobile, da parte del conduttore, non legittima la sospensione del pagamento dei canoni in quanto ciò finirebbe per contrastare il rapporto di proporzionalità con l’inadempimento del locatore (Trib. Monza, Sez. II, 26/04/2011).

In tema di locazione, qualora il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna. Ne consegue che, in questo caso, egli non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nè avvalessi dell’eccezione di adempimento (Cass. Civ. Sez. III, 01/12/2009, n. 25278).

In un contratto di locazione, qualora il conduttore abbia conseguito un godimento solo parziale della cosa, sia per vizi della stessa preesistenti al contratto sia per gli interventi edilizi necessari per l’eliminazione dei vizi, si configura una forma di inadempimento da parte del locatore idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento. Poichè l’autotutela realizzata dal creditore deve essere proporzionata al l’inadempimento subito, anche in applicazione del principio di correttezza, l’adempimento inesatto può comportare solo una riduzione della controprestazione, ossia, nel caso di specie, del canone dovuto (App. Bologna, Sez. II, 04/05/2006).

In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale ( nel caso di specie le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa dei limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto (Cass. Civ., Sez. III, 27/02/2004, n.3991).

L’eccezione di inadempimento postula proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione l’ala oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (nella specie, in relazione ad un contratto di locazione, è stata esclusa la legittimità dell’eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore che, pur continuando a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, aveva sospeso l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone (Trib. Roma, 21/03/2002).

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Il silenzio amministrativo e l’obbligo di provvedere della Pubblica Amministrazione

Prima dell’entrata in vigore della L. n.241/1990 (in materia di procedimento amministrativo) nel nostro ordinamento non sussisteva una norma che, in armonia con i principi di buona amministrazione e imparzialità di cui all’art. 97 Cost., imponesse in via generale alla Pubblica Amministrazione di concludere il procedimento amministrativo con un provvedimento esplicito.

Detta carenza finiva per incentivare i silenzi ed i comportamenti ostruzionistici della Pubblica Amministrazione, con conseguente pregiudizio per gli interessati.

La legge, più sopra richiamata, ha poi sancito l’obbligo generale della Pubblica Amministrazione di concludere il procedimento mediante l’adozione di un provvedimento espresso.

Nel caso di violazione dell’obbligo di provvedere, sono previste dall’ordinamento diverse sanzioni, sia di natura civile che penale (es.: Rifiuto di atti d’ufficio. Omissione art. 328 c.p.).

È poi previsto uno specifico potere sostitutivo in capo ad un’altra Autorità per ovviare all’inattività dell’ente titolare del potere.

Infine, in ipotesi tassativamente determinate viene attribuito un determinato significato all’inerzia della Pubblica Amministrazione.

Avremo così il c.d. silenzio con valore tipico o silenzio significativo ed il silenzio non significativo o silenzio inadempimento.

Le ipotesi di silenzio significativo, sono le seguenti:

a) Silenzio assenso: si ha quando la legge attribuisce al silenzio valore di accoglimento di una istanza. Esso è disciplinato in via generale dall’art. 20 della L. 241/90. Ciò si verifica in genere per le istanze dirette ad ottenere taluni provvedimenti autorizzativi;

b) Silenzio diniego: si ha quando la legge conferisce all’inerzia della Pubblica Amministrazione il significato di un diniego.
È istituto eccezionale e, quindi, ammesso, nelle sole ipotesi tassativamente indicate dalla legge.
Nel ricorso giurisdizionale il soggetto leso chiede pertanto l’annullamento del silenzio formatosi.

c) silenzio rigetto rappresenta un tertium genus. Tipico esempio è quello contemplato dall’art. 6 del DPR n.1199/71, che disciplina i procedimenti giustiziali (ricorso gerarchico, in opposizione, straordinario):decorso un determinato termine dalla presentazione del ricorso, senza che l’organo adito abbia comunicato la decisione, il ricorso si intende respinto a tutti gli effetti e contro il provvedimento impugnato è esperibile il ricorso all’autorità giurisdizionale, o quello straordinario al Presidente della Repubblica.

Il silenzio non significativo invece consiste nel silenzio inadempimento, detto anche silenzio rifiuto.
È un istituto che costituisce una forma di tutela successiva a favore del cittadino.
Si ha quando la Pubblica Amministrazione di fronte alla richiesta di un provvedimento da parte di un cittadino, abbia omesso di provvedere entrò i termini previsti dalla legge o regolamento e questa non contenga alcuna indicazione sul valore da attribuire al silenzio.
La Pubblica Amministrazione conserva il suo potere di provvedere per tutta la durata dell’inadempimento, anche nell’ipotesi in cui sia già stato proposto ricorso al Giudice Amministrativo.