Locazione. Vizi della cosa locata ed eccezione di inadempimento. Massime

In tema di locazioni, al conduttore che assuma di non aver potuto godere del bene in maniera esauriente a causa dei vizi ivi riscontrati, è riconosciuto il diritto di chiedere una riduzione del canone in ragione dell’entità del mancato godimento. Nel contratto di locazione, difatti, l’eccezione del contratto non esattamente adempiuto, si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento di entrambe le parti e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. Orbene, ne deriva che il godimento protratto dell’immobile, da parte del conduttore, non legittima la sospensione del pagamento dei canoni in quanto ciò finirebbe per contrastare il rapporto di proporzionalità con l’inadempimento del locatore (Trib. Monza, Sez. II, 26/04/2011).

In tema di locazione, qualora il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna. Ne consegue che, in questo caso, egli non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nè avvalessi dell’eccezione di adempimento (Cass. Civ. Sez. III, 01/12/2009, n. 25278).

In un contratto di locazione, qualora il conduttore abbia conseguito un godimento solo parziale della cosa, sia per vizi della stessa preesistenti al contratto sia per gli interventi edilizi necessari per l’eliminazione dei vizi, si configura una forma di inadempimento da parte del locatore idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento. Poichè l’autotutela realizzata dal creditore deve essere proporzionata al l’inadempimento subito, anche in applicazione del principio di correttezza, l’adempimento inesatto può comportare solo una riduzione della controprestazione, ossia, nel caso di specie, del canone dovuto (App. Bologna, Sez. II, 04/05/2006).

In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale ( nel caso di specie le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa dei limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto (Cass. Civ., Sez. III, 27/02/2004, n.3991).

L’eccezione di inadempimento postula proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione l’ala oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (nella specie, in relazione ad un contratto di locazione, è stata esclusa la legittimità dell’eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore che, pur continuando a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, aveva sospeso l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone (Trib. Roma, 21/03/2002).

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