Tag: Locazione

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Locazione: il rilascio può essere chiesto in un ordinario processo di cognizione ex art. 447 bis c.p.c.?

Il provvedimento anticipatorio e provvisorio di rilascio è espressamente disciplinato nell’ambito del procedimento di convalida di licenza o sfratto e la sua emissione segna il passaggio dalla fase sommaria a quella a cognizione piena, ex art. 667 c.p.c., che consegue all’opposizione dell’intimato.

Tale collocazione esclude che l’istanza relativa possa essere avanzata in un procedimento ordinario di cognizione ex art. 447 c.p.c., avente ad oggetto la domanda risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, ovvero la domanda di accertamento della cessazione della locazione per scadenza del termine.

Nel procedimento ordinario, il rilascio potrà eventualmente essere richiesto in corso di causa, non ai sensi dell’art. 655 c.p.c., ma quale provvedimento cautelare, ex art. 700 c.p.c., quando ne ricorrano i presupposti.

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La cedolare secca sugli affitti e le sanzioni per omessa registrazione del contratto

L’art. 3 del D. Lgs. 23/2011 ha introdotto la c.d. “Cedolare secca” sugli affitti degli immobili ad uso abitativo, la quale si sostanzia in un regime alternativo di tassazione dei canoni locativi.

Mentre prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. 23/2011 i canoni venivano sommati al reddito imponibile e tassati secondo l’aliquota applicabile, con il nuovo sistema il locatore può optare per una tassazione fissa (attualmente del 21%) sui canoni, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

La disposizione in commento ha introdotto, poi, pesanti sanzioni per l’omessa registrazione del contratto. Nel caso di omessa richiesta di registrazione del contratto:
– si applica l’art. 69 del TUIR che prevede una sanzione amministrativa dal 120 % al 240 % dell’imposta dovuta;
– la durata del contratto è stabilita in quattro anni a decorrere dalla registrazione volontaria o d’ufficio;
– a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato nella misura pari al triplo della rendita catastale.

Le medesime disposizioni si applicano anche al caso in cui nel contratto di locazione registrato sia indicato un canone inferiore a quello effettivo oppure sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

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Locazione. Vizi della cosa locata ed eccezione di inadempimento. Massime

In tema di locazioni, al conduttore che assuma di non aver potuto godere del bene in maniera esauriente a causa dei vizi ivi riscontrati, è riconosciuto il diritto di chiedere una riduzione del canone in ragione dell’entità del mancato godimento. Nel contratto di locazione, difatti, l’eccezione del contratto non esattamente adempiuto, si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento di entrambe le parti e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. Orbene, ne deriva che il godimento protratto dell’immobile, da parte del conduttore, non legittima la sospensione del pagamento dei canoni in quanto ciò finirebbe per contrastare il rapporto di proporzionalità con l’inadempimento del locatore (Trib. Monza, Sez. II, 26/04/2011).

In tema di locazione, qualora il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna. Ne consegue che, in questo caso, egli non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, nè il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, nè avvalessi dell’eccezione di adempimento (Cass. Civ. Sez. III, 01/12/2009, n. 25278).

In un contratto di locazione, qualora il conduttore abbia conseguito un godimento solo parziale della cosa, sia per vizi della stessa preesistenti al contratto sia per gli interventi edilizi necessari per l’eliminazione dei vizi, si configura una forma di inadempimento da parte del locatore idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento. Poichè l’autotutela realizzata dal creditore deve essere proporzionata al l’inadempimento subito, anche in applicazione del principio di correttezza, l’adempimento inesatto può comportare solo una riduzione della controprestazione, ossia, nel caso di specie, del canone dovuto (App. Bologna, Sez. II, 04/05/2006).

In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale ( nel caso di specie le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa dei limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto (Cass. Civ., Sez. III, 27/02/2004, n.3991).

L’eccezione di inadempimento postula proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione l’ala oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (nella specie, in relazione ad un contratto di locazione, è stata esclusa la legittimità dell’eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore che, pur continuando a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, aveva sospeso l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone (Trib. Roma, 21/03/2002).